十年养老路，“迷路”的那些企业（三）

　　从2013年国务院出台35号文件《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》开始的中国养老产业元年至今已经是整十年了。在这十年之间，养老产业风云激荡，无数的企业已经进入或者谋划布局到养老产业之中。2022年养老产业规模已达9万亿元，预计2024年前后有望提前迈入养老产业转折期，产业销售额进一步加速。

　　随着市场规模不断快速扩大，看似这是一条美好的创业路。但“一将功成万骨枯”，在这些成功案例的背后同样有无数企业迷了路。

　　我们方文养老观察在产业发展十年之际，写出一个“迷路”企业的系列，希望养老人能够避过一些坑。前两期对于“9073”中最大市场的“90”即居家养老的两家高开低走的企业进行了分析，本期我们开始对“7”--社区养老的企业进行盘点，今天我们先来看看同样是高起点的“北京万科幸福家”。

　　2012年是大型房企开始探索地产公司与养老产业结合的一年，这一年的1月，保利和熹会(北京)养老系列开始由北京保利安平养老产业投资管理有限公司负责运营。这家公司的股东是保利(广州)健康产业投资有限公司和保利(北京)房地产开发有限公司。4月，远洋集团作为唯一大股东成立了北京椿萱茂投资管理有限公司运营“椿萱茂养老”系列。也是在同年，万科开始研究养老业务，并逐步打造多元化产品，几年时间在北京、成都等多地开始设立多种业态的养老机构。

　　2014年10月，北京万科召开发布会，宣布万科在北京区域的首个自持养老项目——万科·幸福家社区养老中心正式对外开放，并公布了万科在北京区域(北京、香河、秦皇岛)第一阶段的养老战略布局：10个项目+90000㎡+3000床位。

　　万科·幸福家社区总建筑面积约1.6万平方米，在被北京万科改造成养老服务产品之前，它还是一栋被规划好的写字楼。养老中心共设130套房300余个床位，配备餐厅、娱乐室、康复中心、健身房等公共服务设施。

　　(万科幸福家外观)

　　万科·幸福家社区养老中心和成都区域的情况不同，作为万科在北京区域的首个公寓式且自持的养老项目，承载了万科养老产业板块太多的使命：品牌的建立、建造标准的建立、服务体系规范的建立、运营模式的探索，以及盈利模式的验证。

　　2015年3月中旬，在取得“养老机构设立许可”后，万科·幸福家社区养老中心正式开门迎客，为了达到良好的开门即住满的效果，万科推出了相对亲民的价格：3000元/床，其中包含床位费、餐费、基础服务费，加上一定的康复管理和轻度护理等内容之后价格是4000-8000左右。

　　“我们还没宣传，就有70多位老人住进来了。我觉得等揭牌仪式过后，这个项目就会被住满。”这是时任万科集团副总裁兼北京分公司总经理毛大庆对记者讲述的看法。万科管理层是看好万科养老地产的盈利前景的，但是对于这第一个“幸福家”产品他们只希望能够实现投入与支出平衡即可，毕竟当时他们也清醒认识到作为地产+养老的探索者恐怕面对不小的困难。

　　开业后的床位去化情况不太乐观，这与万科当初“一床难求、排队入住”的预期形成强烈的落差。

　　万科·幸福家社区养老中心位于北京市房山区窦店镇，地处北京城西南六环外，离河北省仅11公里，距离天安门广场46公里，开车时间即使不堵车也需要一小时以上，暂时也没有地铁规划。因此，对绝大多数北京人来说，万科·幸福家过于偏僻。

　　(万科随园)

　　其实万科养老产业的高层对养老产业的情况也十分清楚，毛大庆当时面对记者时讲到：大多数活力老人会选择居家养老的方式，只有在老人不能自理、需要协助时，才会选择入住养老公寓，但与此同时，养老公寓最好和子女不要相距太远，能让老人在得到更好照护的同时，也方便子女探望。因此“万科·幸福家”提出“温暖=一碗汤的距离”的社区化养老模式，一方面能让老人与子女的物理距离很近，另一方面也能让老人在情感距离上更能感受到亲情的温暖，同时满足他们对设施和情感的需求，实现“养老不离家，不离社区”。

　　那么万科当时选择窦店这个试验田其实是背离了“一碗汤的距离”这个说法，除非目标客群本身就定位于窦店周边的几个小区，但很明显附近居住者的人口数量和消费能力又无法支撑养老中心的运营。

　　我们认为北京万科做出这样的决策应该主要是两方面考虑，第一是物业价格便宜，自持成本低，间接让项目试错成本低;第二是对万科品牌影响力有信心，万科当时不论项目开发还是物业管理，当时都是国内的头部企业，品牌的美誉度应该能够吸引足够的客源。

　　但客观的现实却更有教育意义，2015年，《北京养老产业发展报告(蓝皮书)》对外发布，报告中提到：以北京五环为分界线，养老机构平均入住率差异明显，越远的区县，平均入住率越低。而六环外的万科·幸福家从未突破过盈亏平衡点。

　　对于定位中高端的养老机构，区位的重要性则显得更为重要，在那个年代，越是中高端的客群越不愿意到郊区养老，郊区在客户心理，等同于：贫瘠的医疗资源、远离自己的生活圈、远离子女、以及很微妙的心理感受。

　　2018年12月底，因为持续地经营亏损，万科·幸福家社区养老中心(窦店)停止运营。在这之后，北京万科又先后停止了万科嘉园、北万光熙康复医院的运营。

　　总的来看，导致万科·幸福家社区养老中心入住率低迷的核心原因其实只有一个：偏远的区位。即使知名度如万科这样的企业，在短期内，也并不能给养老项目带来多少实际客户转化。

　　如今的北京万科养老战略方向，是以万科随园(房山区社会福利中心)为样板，全身心投入到公建民营CCRC项目，贴近政府，降低成本。褪尽铅华之后，拿地“快准狠”的万科，碰上需要“慢等稳”的养老项目，随园(缘)也许才是最佳的选择。